房地产项目投资收益分析表

房地产项目投资收益分析表,项目地块基本情况,土地幅员面积(亩)1450.0,XX大道占地(亩)55.0,轻轨枢纽中心占地(亩)44.0,四方搅拌场占地(亩)68.0,铁路占地(亩)101.0,规划区内道路占地(亩)252.0,其它不详用途用地130.0,可拍卖用地(亩)800.0,安置人口(人)2175.0按每亩地1.5人计算,户数(户)725.0按每户3人计算,农房面积（平方米）54375.0按每人25平方米计算,成本费用,征地拆迁费用23784.952385,1.1征地规费9185.348135,耕地开垦费1933.343按80%为耕地,每平方米25元计算,土地有偿使用费2030.01015按平方米21元计算,耕地占用税580.0029按80%为耕地计算,社会统筹基金2900.0按2万元/亩计算,征地指标费1450.0按1万元/亩计算,征地工作费291.992085按征地费用的2.1%,1.2人员安置费5952.975按每人27370元计算。1.3住房安置费6822.25,住房补偿费1305.0按每平方米单价240元计算,安置农民建房费5220.0按每平方米单价1200元，每人20平方米,过渡费261.0按1年过渡时间,按100月/人,搬家费36.25按每户500元,1.4耕地青苗补偿费204.16按80%耕地，1760元/亩计算,1.5村民附着物、设施补偿费725.0按每户10000元估计,1.6集体财产补偿费200.0没有详细数据，该数据为暂估,1.7不可预见费695.21925按安置补偿费的5%计算,市政工程费用5800.0按4万/亩计算,管理费用1260.0按每个月35万元，3年开发完毕计算,4.0财务费用2304.0贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算,5.0本项目合作开发费用8000.0,6.0总成本费用总计以上1至5项合计,每亩总用地分摊成本28.3785878517按照总用地1450亩计算,每亩净用地分摊成本51.4361904812按800亩可拍卖用地计算,44.2461853602按930亩可拍卖用地计算,销售收益,收入64879.2458712可拍卖用地930亩,计算用地返回,60140.0217可拍卖用地930亩,不计算用地返回,土地拍卖销售收入55800.0可拍卖用地930亩,每亩按60万测算,XX大道返回成本1560.82233184,轻轨中心返回成本1248.65786548,四方搅拌场占地(亩)1929.74397392,土地出让金返回4340.0217出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司,支出49828.995785暂不考虑营业税,成本费用,土地出让金8680.0434按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计,税前利润15050.2500862可拍卖用地930亩,计算用地返回,税前利润可拍卖用地930亩,不计算用地返回,分年度投资金额第一年第二年第三年,征地拆迁费用23784.9523855993.356058895.79816758895.7981675,市政工程费用5800.01933.333866.67,管理费用1260.0,4.0财务费用2304.0576.01152.0576.0,5.0本项目合作开发费用8000.01000.03000.04000.0,总计15401.128167517758.4681675,现金流量表(考虑贷款,不考虑税金)合计第一年第二年第三年,现金流入71459.978330583.9913230875.98698,销售收入47119.956618847.9826428271.97396,土地出让金返回4340.02171736.008682604.01302,银行贷款20000.0,自有投资,现金流出61148.95238525401.128167527758.4681675, 建设投资15401.128167517758.4681675,银行贷款20000.0,净现金流量(税前)2010.643957193.5071025